Guide investisseur
Comment calculer le rendement locatif avant d’acheter
Le rendement brut, c’est le loyer annuel divisé par le prix d’achat. En France, une annonce « pas chère » tient souvent mal une fois les frais de notaire, la vacance, les charges de copropriété et le crédit inclus. Servez-vous du brut comme filtre, puis modélisez le cash-flow net.
La formule
Rendement brut (%) = (loyer mensuel × 12) / prix d’achat × 100. Exemple : 1 200 €/mois pour un appartement à 240 000 € = 6,0 % brut.
Le net retire notaire (~7–8 % dans l’ancien), travaux, vacance, charges, taxe foncière et gestion. Un bien à 6 % brut tombe souvent à 3–4 % net — ou un cash-flow négatif avec emprunt.
Ce qui est « bon » en France
Les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux) tournent souvent à 3–5 % brut : les prix sont hauts, les loyers ne suivent pas. Des villes secondaires et certaines banlieues atteignent 6–8 % brut, avec plus de vacance et moins de liquidité.
DwellIQ estime le loyer à partir des données de marché (dont les transactions DVF) et note l’annonce par rapport à cette fourchette, sans dépendre du rendement affiché par le vendeur.
À faire sur chaque annonce
Comparez le prix au €/m² local, estimez le loyer autrement que via l’annonce, puis simulez le financement (apport, taux, durée). Si le cash-flow mensuel est négatif, il vous faut une thèse de plus-value — pas un espoir.
Questions fréquentes
- 6 % brut, c’est suffisant ?
- C’est un filtre correct hors Paris, mais convertissez toujours en cash-flow net avec vos hypothèses de crédit.
- Faut-il croire le loyer de l’annonce ?
- Traitez-le comme une allégation. Comparez-le aux loyers €/m² du secteur ; les annonces sont souvent optimistes.
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